Kulturminne

Ronny Spaans

ronny@dagogtid.no

Gamle hus – kva tenkjer du då? Trekkfulle vindaugo, knirkete golv og store utgifter til oppgradering. Først tenker du kanskje at eit nybygg er betre: Isolasjonen er på plass, og du slepp tenkje på alskens byggtekniske forskrifter om utforming og materialval. Men då må du tenkje om att. Den økonomiske verdien av verneverdige bustader er nemleg høgare enn andre tilsvarande bustader. Det kjem fram i ei undersøking Kommunerevisjonen har gjort saman med Byantikvaren i Oslo.

Vi tek tala med èin gong: Brutto er bevaringsverdige bustader i Oslo verde 17 prosent meir enn andre bustader av same storleik. Korrigert for lokalisering, alder og storleik blir tala mindre, men likevel positive: Bevaringsverdige einskildbustader er verde 7,4 prosent meir enn andre hus med tilsvarande lokalisering og storleik. Småhus – rekkjehus og tomannsbustader – ligg 5 prosent høgare, medan husvære er 1,8 prosent meir verde. Dessutan, og kanskje meir uventa: Di strengare vern, di større priseffekt.

– Tala er ikkje overraskande for oss som arbeider med gamle hus, men det kjem nok som ei overrasking på somme politikarar. Registrering av bygningar på gul liste er ikkje alltid sette på med blide augo av alle. Vonleg kan rapporten få politikarane til å endre meining om verneverdige bygningsmiljø, fortel Morten Stige, som er kunsthistorikar hos Byantikvaren i Oslo og ein av forfattarane av rapporten.

Relevant for andre byar

Denne oppmodinga går rett inn i politikken til mange norske kommunar. Og nøkkelordet er «gul liste» – ei liste som byantikvaren i Oslo har ansvar for, og som er «en oversikt over registrerte verneverdige kulturminner og kulturmiljøer i Oslo» – altså bygningar som byantikvaren vil ta vare på. I 2013 bad Oslo bystyre kontrollkomiteen om ein gjennomgang av den «gule lista». Korleis fungerte lista? Korleis var saksbehandlinga? Kva skjer om ein byggjer attved eit kulturminne?

Studien som kommunerevisjonen hadde tinga, vart ferdig kom i 2014, men kom fyrst som artikkel til ålmenta i vinter. Bygningar på «gul liste» har høgare marknadsverdi enn tilsvarande bygningar utan verneverdi. Oslo kommune hadde neppe rekna med dette utfallet.

Men rapporten har også overføringsverdi til andre stader i Noreg. Mange kommunepolitikarar nedprioriterer historiske bygningsmiljø. «Drammen må være av de mest rivingskåte og historieløse byer på Østlandet», stod det å lesa i Drammens Tidende i 2014. Drammen som var kjend for oppgraderinga av elva, var i mange år utan ein verneplan for bysentrum, før dei fekk ein heller uforpliktande plan i 2016. Difor har mange historiske bygningar gått tapt.

Stige vonar difor at fleire skal få augo om for verdien av gamle bygningar:

– Den høge verdien på verneverdige bygningar er ikkje berre synleg i Oslo, men også i historiske bygningsmiljø i Bergen og Trondheim og tradisjonelle trehusgater, som i Levanger og Mosjøen. Tala kjem ikkje overraskande for oss som arbeider på feltet. Det har vorte gjort tilsvarande undersøkingar i andre land som vi inkluderer i studien, i England, Danmark og Sverige. Alle viser same tendens og om lag same nivå på meirverdien, fortel Stige.

At undersøkinga blir oppdaga i andre byar, blir stadfest ved ein kik i norske lokalaviser: I byaksjonar og i omtale av kulturminne til sals kringom i landet, blir det no vist til rapporten.

Kulturmiljøverdi

Stige har utført forskingsprosjektet i lag med Martin Austvoll Nome, seniorrådgjevar i Kommunerevisjonen. Dei har undersøkt 175.000 bustadsal i Oslo i tiårsperioden 2004–2013. Undersøkinga som er den fyrste i sitt slag i Noreg, stod på trykk i Årbok for Fortidsminneforeningen 2016. Og som det gjekk fram av tala ovanfor, er det mange faktorar ein må ta omsyn til i ei slik undersøking.

Eit viktig moment dei har teke omsyn til, er tettleiken på kulturminne. Det er nemleg stor skilnad på kor dei verneverdige husa ligg – om det er ei einsleg verneverdig svale på Alna i Oslo eller om det er eit husvære midt på Frogner eller Grünerløkka. I dei siste tilfella er brorparten av meirverdien verneverdien knytt til det verneverdige ved stroket, og ikkje den enkelte bustaden i seg sjølv.

Dette skal forklårast nøyare: Tilhøvet fører til relative tal, eit samspel mellom verdet av kulturmiljøet og verneverdien til einskildbustaden – illustrert i grafen til høgre. Modellen syner at meirverdien til einskildbustader er størst i område med færrast listeførte bustader. Men endå om objekteffekten blir mindre di fleire listeførte bustader det finst i området, bidreg kulturminnemiljøet så mykje til meirverdien at prisen i sum blir høgare.

Prosenttala i grafen viser tre ulike stader i Oslo: Alna, Tøyen og Kampen.

Snyltarane

Men midt i dei fagre bygningsmiljøa kan det dukke opp ein joker. Og det er ei overrasking som undersøkinga har ført til. Når kulturmiljøeffekten blir stort i høve til objektsverdien, kan det snike seg inn snyltarar – stygge bygningar, der verdien av bygget i liten grad baserer seg på objektsverdien, men heller på venleiken til grannebygningar. Bustadane «snyltar» på omgjevnadene.

Stige bruker det meir diplomatiske ordet «blindpassasjerar» når han forklårar:

– Kulturmiljøverdien kan bli så høg at objektsverdien nærast forsvinn. Ein av blindpassasjerane som kjem fram i undersøkinga, er ein bygard i Fossveien på Grünerløkka som ikkje er listeført som verneverdig, men som er omkransa av verneverdige bygardar. Han nyt difor godt av kulturmiljøeffekten. Hadde bygarden lege attved bygningar av same type, ville verdien vore lågare. Blir det for mange av desse blindpassasjerane, vil kulturmiljøverdien og dermed den økonomiske verdien for heile området gå ned. Jamvel om tala viser klår meirverdi for bevaringsverdige bygg, tyder ikkje det at det ikkje løner seg for eigaren å rive eit fint gamalt hus får å byggje noko stort og nytt, men i sum kan det gje ein verdireduksjon som grannane må betala.

– Her er det tale om gamle verneverdige bygg kontra nybygg, gjerne i modernistisk utforming. Kva med nybygg som er reiste som kopiar av byggjestilen i same gate?

– Det er eit interessant spørsmål. Ein kunne ha gjort ei jamføring av ein bydel som Rodeløkka, der nybygg samsvarar i stil og volum med eksisterande bygningar, med ein historisk bydel med mange nybygg i brotsestetikk. Det er min hypotese at om nybygginga held god kvalitet og vidarefører skalaen til stroket, vil priseffekten vera liten, men denne studien gjev ikkje høve til ei slik spesifisering.

Spinninga opp i vinninga?

– Er ikkje gamle hus meir kostbare enn nybygg? Dei er trekkfulle, og då kan straumrekninga bli høg. Og tillegg er det knytt forskrifter til byggteknisk oppgradering til verneverdige bygg.

– Sant nok fører det å eige ein bustad med vernestatus med seg ei avgrensing av handlefridomen. Men om det er kortsiktige ekstrakostnader på gamle hus, er den langsiktige vinsten stor. Og det viser nettopp denne undersøkinga. Avgrensinga blir vegen opp av kulturminneverdien og av ein juridisk effekt; med det meiner eg sikringa av kvalitetane i miljøet som listeføringa gjev. I tillegg er freda bygningar i Oslo kommune fritekne frå eigedomsskatt, men fritaket kom etter at undersøkinga var gjennomført, og ligg difor ikkje bak desse tala.

– Men har ikkje bygningar som berre er regulerte til bevaring, fått fritak?

– Nei, dessverre. Dette er noko vi meiner ville vera rett, og vi vonar det blir slik i framtida.

Stige vonar òg at meklarbransjen skal få augo opp for studien. Det vil føre til større verdsetjing for verneverdige hus. Men somtid dukkar det opp bustadannonsar som tek høgd for det studien handlar om. Der er det like mykje miljøet kring huset som huset i seg sjølv som blir omtala:

«Øvrefoss er en populær gate for kresne beboere (...) Her er det historie i veggene og masse Grünerløkka-sjarm», står det i ein Finn-annonse som Stige har funne fram.