Jon Hustad

jon@dagogtid.no

Det fine med å vera pessimist er at ein til slutt får rett. I alle år har dei som har hevda at bustadprisane i Noreg må gå ned, teke feil. Inntil no. For endeleg har prisane, særleg i Oslo, byrja å gå ned, og i den siste konjunkturrapporten til SSB vert det varsla om at nedgangen skal halda fram. SSB spår ein nominell nedgang på 15 prosent og dimed ein reell på rundt 20 prosent på landsbasis dei neste par åra.

Jan Ludvig Andreassen er sjeføkonom i Eika-gruppen og den einaste samfunnsøkonomen i Noreg som har hatt rett dei siste ti åra om kvar renta skal liggja i framtida.

– Eg gjekk på ein meklar på gata her om dagen. Han var deppa. «No er det vinter», sa han. Har han rett?

– Ikkje førebels. Det som skjer, er at vårflaumen toppar seg i desse dagar. Spørsmålet vert kor mykje vasstanden fell fram til august, kor mange bustader vert selt gjennom sumarmånadene? Svaret vil avgjera prisutviklinga og nybygginga gjennom hausten og i heile 2018. Vert ikkje overskotet selt no i sumar, vert varelageret for stort til hausten. Då kjem folk i panikk til å dumpa prisane. Då har vi eit kjempeproblem. Men førebels vel eg å tru at faren er liten. Lageret vert selt.

– Med det låge rentenivået vi har i dag, har ikkje folk råd til å venta og eventuelt taka mellomfinansiering?

– Ingen har råd til å venta i det uendelege, særleg om du alt har kjøpt ny bustad med levering neste år. Lat oss seia at du sit med ein blokkbustad til ti millionar som du har lån på, og så har du kjøpt ein stor ny bustad til ti millionar. Då kjem nervane, og dessutan vil ikkje banken tilby stor nok mellomfinansiering. Det er ein del folk der ute som får korkje fyrste-, andre- eller tredjeprioritetslån til mellomfinansiering. Vert det mange nok slike, kjem nedgangen. Reint makroøkonomisk er ikkje dette eit stort problem enno, men for dei som er oppi dette, er stoda særs dramatisk.

– Eg såg på EØS-innvandringstala. Dei gjekk så vidt i pluss i fjor, og i år vert dei truleg negative. Det er Oslo som er innvandringsstaden; vert ikkje dimed nedgangen eit lokalt Oslo-fenomen?

– Det har eg lite tru på, kjem nedgangen, vert han landsdekkande. Per hovud er det tre gonger så mange bustadar til sals i Agder-fylka som i Oslo, i ei rekkje fylke er det relativt sett langt fleire bustadar til sals enn det er i Oslo. Den såkalla liggjetida for bustader vert stadig lenger. Dimed tipper eg at seljarane vil setja ned prisen, som alltid er svaret når varelagra for eit kvart produkt vert for store. Om Noregs Bank ikkje gjer noko, korkje med rentene eller reguleringane, kan prisane gå ned med ti prosent før året er omme.

– Det er berre nokre månader sidan eg intervjua ein økonom som sa at det vert bygt altfor lite her til lands og at prisane dimed berre skulle opp. Tok han feil?

– Vel, det er 2,3 millionar bustadar her til lands, det er nokså mykje bustad per hovud. Dessutan fekk vi særs høg bustadutbygging i fjor, som vart det høgste talet sidan 1979. Men då var i praksis bustadbygginga politisk styrt. 2016 vart altså det høgste talet med nye bustadar sidan marknaden vart deregulert. Og kva fortel dei store trendane oss? Jau, polakkane reiser heim, vi har ein sterk nedgang i flyktningar, langt færre fødslar og ei stadig minkande gruppe personar som giftar seg. Alt peikar i retning av at det vert bygt nok, to år til, og det er nok til alle.

– Men nye bustadar kan vel ikkje verta så mykje billigare? Politikarane har laga så mange krav, TEK10, TEK17 og universell utforming, at det ikkje er mogleg å byggja billig?

– Det er rett, vi har fått eit politisk vedteke golv i prisen på nye bustadar. Men dimed må også nybygginga koma med. Det nedgangen varslar, er det same som i alle marknader: Når prisane går ned, må tilbodet avgrensast. Det vi treng no, er ein kombinasjon av færre nye bustadar og ein rentenedgang. Får vi ikkje det, vil vinteren halda fram. Bankane bør finansiera ein tredjedel færre nye bustadar, og så må Noregs Bank gjera sitt. Vi må unngå at det eine tek det andre. Byrjar folk å tapa eigenkapitalen, får vi straks ein negativ spiral som vil gå utover makroøkonomien og føra til negativ vekst i den generelle økonomien.

– Meklaren sa at den såkalla femgongerregelen var den store dreparen. Når par ikkje får låna meir enn fem gonger inntekta, prøver dei å selja for å realisera eigenkapital, og då vert tilbodet for stort?

– Ja, det har han rett i. Og den regelen er landsdekkjande. Reguleringa har synt seg å vera ein svært effektiv brems i marknaden. Om eg skal gissa, er femregelen den fyrste som vert letta eller avvikla om prisnedgangen får festa seg.